(서울=국제뉴스) 송미숙 기자 = 다음은 전월세 문제 전문가인 김희식 공인중개사의 기고문입니다.

최근 1,139채 주택을 보유한 ‘빌라왕’ 김모씨의 사망사건 발생과 관련, 그 주택에 전입한 200여명 이상 세입자들이 전세보증금을 돌려받지 못하는 초유의 사태가 큰 사회적 파장을 낳고 있다. 현재 원희룡 장관 등 정부에서는 사태의 심각성을 인식하고 국토부, 법무부, 경찰청, 주택도시보증공사(이하 HUG) 및 민간전문가로 구성된 ‘전세사기 피해임차인 법률지원 합동T/F’를 구성해 전세보증금 반환 및 긴급 주거대책 등 피해 구제에 고심중이다.

요즘 인터넷 정보의 확대로 대부분의 세입자들은 등기부등본 확인과 전입신고 및 확정일자 확보를 통해 보증금을 보전해야 한다는 내용쯤은 알고 있다. 이에 더해 주택도시보증공사나 서울보증보험의 전세보증금 반환보증에 가입해 이중 안전장치를 마련하는 사람도 증가하고 있다. 그러나 이번 ‘빌라왕 사망사건’의 경우에는 이런 조치도 별 의미가 없는 것이 문제다. 구상권 청구 대상자인 임대인(빌라왕)이 사망하여 ‘임대차계약 해지통보 사유’ 자체가 성립하지 않기 때문이다. 그래서 정부는 피해자들에게 상속절차가 진행되는 동안 해당 주택에 계속 거주할 수 있도록 조치하고 전세대출 보증기간을 연장하도록 금융기관과 협의하는 한편 대한법률구조공단과의 법률상담을 주선해 보증금을 반환받을 수 있도록 노력중이지만, 빌라왕의 유족이 62억에 달하는 세금 체납액 때문에 상속포기를 할 가능성이 높아 그 실효성이 의문스럽다.

현재 피해임차인 중 전세보증보험에 가입한 사람은 440여명이고 그 중 171명은 이미 임대기간이 종료되었으나 아직 보증금을 돌려받지 못하고 있어 HUG가 대위변제해야 할 금액은 전체 보증금 815억원 중 334억에 달한다. 또한, 이번에 사망한 김모씨 외 1,000여채 이상 주택을 보유한 인물이 수도권에만 3명이 더 있는 실정이여서 또 다른 피해가 발생할 가능성이 높다. 이번 사건의 경우 임대인의 급작스런 사망이라는 특수한 변수로 전세보증금 반환이 지연되고 있지만, 현 제도상에서는 보증금을 지키는 최선의 대비책으로는 ‘전세금 반환 보증보험’ 가입이 가장 효과적인 것으로 꼽히고 있어, 그 이용절차, 가입조건 등 관련내용을 알아보고자 한다.

먼저, 전세계약 후 전입신고와 확정일자를 받고 전세계약기간 1/2 경과전에 HUG에 가입하고 전세계약 해지 또는 계약기간 만료 1개월 전에 전세계약 종료의사를 임대인에게 우편, 문자 또는 전화녹취 중 한 가지 방법으로 발송한다.

둘째, 계약기간이 만료되어도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 ‘임차권등기 대위신청’ 서류를 준비해 HUG를 통해 신청한다. 이 경우 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기를 신청하는데 관련비용은 HUG가 부담하니 임차인은 서류만 준비해 인근 센터를 방문하거나 우편접수하면 된다. 다만, 임차권등기명령을 마치기 전까지는 대항력과 우선변제권을 유지해야 하니 절대 이사를 가면 안 된다는 점을 유의해야 한다.

끝으로, 임대차등기명령을 마치면 이행청구에 필요한 서류를 준비해 HUG에 이행청구하면 된다. 등기명령이 나면 임차인은 대항력과 우선변제력을 유지하면서 다른 지역으로 이사할 수 있다.

다음으로 보증보험 가입조건을 살펴보면, 전세계약기간의 1/2이 미경과한 상태에 가입해야 하는데, 아파트, 주거용 오피스텔, 다가구주택, 연립주택 등 대부분의 주택(공관이나 근린생활시설, 가정어린이집 등은 제외)은 가입대상에 해당된다. 다만, 해당주택에 경매신청이나 압류, 가압류, 가처분 등기가 없어야 하며 건물과 대지권이 모두 임대인 소유로 되어 있어야 한다. 보증한도는 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 이내에 해당해야 하는데 수도권은 7억 이하, 그 외 지역은 5억 이하로 설정된다. 최초 전세계약은 공인중개사를 통해 이루어져야 하며 전세보증금 반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없어야 한다.

참고로 국토부와 HUG는 지난 9.28부터 서울 강서구 대한상공회의소 빌딩 2층에 ‘전세피해지원센터’를 운영중인데, 내년부터 주택도시기금을 활용해 전세사기 피해임차인들에게 가구당 1.6억원, 1%대 초저금리로 최대 10년간 자금대출을 지원할 예정이고, 청년과 신혼부부에게는 전세보증금 반환보증 가입시 보증료를 추가 지원할 계획이다. 현재 단기 임시거처가 필요한 사람들에게는 HUG가 관리중인 다주택 악성채무자 소유 주택을 6개월간(임차료 70% 지원, 관리비는 별도) 거주공간으로 제공하고 있다.

이번 사건을 통해 정부 차원의 각종 제도적 보완도 필요하지만, 무엇보다 스스로 자신의 재산을 지킬 수 있는 법률적 지식이 중요하다는 교훈을 확인할 수 있다. 그래서 이번 사건으로 가장 큰 피해를 입은 청년층과 신혼부부 등 사회초년생들이 전세계약시 알아두면 좋은 주의점 몇 가지를 살펴보기로 한다.

첫째 시세확인이 잘 안되는 신축빌라에 입주할 때는 신축빌라 건설업자나 지역 공인중개사 등이 결탁해 세입자에게 과도한 전세금을 부여할 우려가 크기 때문에 각별히 조심해야 한다. 계약시 세입자는 반경 500m 이내의 주변 빌라 시세를 반드시 확인하고 자신의 전세보증금이 합당한지 점검해 봐야 한다.

두 번째는 임대인의 신용상태와 세금 체납상황을 최대한 확인해야 한다. 현행 국세징수법 제109조(미납국세 등의 열람)에 따르면, 임차예정자는 임대인 동의를 받아 납부하지 아니한 국세(신고기한부터 30일 경과시부터 열람 가능)의 열람을 임차건물 소재지 관할 세무서장에 요청할 수 있고, 이 경우 세무서장은 열람신청에 따라야 한다. 실무적으로는 임대인의 서명과 도장이 찍힌 미납국세열람신청서와 임대인 신분증 사본을 지참해서 관할 세무서 민원봉사실에 신청하면 된다.

현재는 임대인 동의를 필요로 해 실효성에 다소 의문이 있지만, 12.23 국회에서 임대인 동의 없이 체납세금을 확인할 수 있도록 개정한 국세징수법이 통과되어 시행시점인 내년 4월부터는 임차인 보호에 더욱 도움이 될 것으로 예상된다.

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